loi pinel vs loi denormandie

En France, « on n’a pas de pétrole, mais on a des idées » ……on n’a pas non plus assez de logements face à la demande d’une population qui a du mal à accéder à la propriété, mais dépasse les seuils de l’habitat social. Et les idées se sont succédé depuis les lois Duflot / Pinel (2013/2014), complétées par la loi Denormandie, entrée en vigueur en 2019, dont les avantages sont reportés jusqu’en 2022 par le nouveau budget. 

La loi de finances pour 2020 et les nouvelles dispositions en faveur de l’immobilier locatif nous donnent l’occasion de faire le point.

Les investisseurs et leurs conseillers connaissent la loi Denormandie. Créée pour compléter la loi Duflot / Pinel qui encourageait les investisseurs à se tourner vers l’immobilier neuf, le dispositif Denormandie est un outil de défiscalisation complémentaire.

Quel sont les objectifs de ces lois et les conditions à remplir ?

L’objectif partagé est de répondre à la demande de logement par les personnes, dans un parc immobilier français a priori insuffisant, qui se renouvelle et devient disponible pour les personnes à revenu moyen. La notion de territoire est essentielle, zones tendues avec la loi Pinel, cœurs de ville et territoires revitalisés pour la loi Denomandie. 

Elle est entrée en vigueur le 1^er septembre 2014, intégrée dans le Code Général des Impôts à l’article 199 ^novovicies. 

Les investisseurs dans l’immobilier locatif neuf bénéficient d’une réduction d’impôts en fonction de leur achat et des travaux réalisés dans un logement qu’ils s’engagent à louer pour une durée d’au moins 6 ans. 

Les locataires 

• Ne doivent pas dépasser des plafonds de ressources fixés en fonction des zones géographiques concernées
• Ne peuvent être les ascendants ou les descendants des propriétaires
• Doivent occuper les lieux au titre de la résidence principale

Le logement 

• Doit être situé dans une zone de tension (voir carte)
• Doit être neuf et présenter des caractéristiques énergétiques encadrées par les textes
• Doit être loué nu
• Les loyers sont plafonnés

L’avantage fiscal est plafonné

• 12% du coût des acquisitions et travaux pour un bail de 6 ans
• 18% pour un bail de 9 ans 
• 21% si le bail de 9 ans est reconduit pour 3 ans
• 3000 000€ maximum pour l’assiette de la réduction d’impôts 
• L’abattement fiscal court sur la durée de la location
• L’avantage fiscal peut aller jusqu’à 63 000 €

Les « zones Pinel » sont des zones tendues où l’offre de logement est inférieure à la demande. Les zones B2 et C ne sont pas éligibles à la loi Pinel.

Promulguée au 1^er janvier 2019, elle ne supprime pas la loi Pinel mais complète plutôt en amplifiant les mesures incitatives des précédents textes liées à l’immobilier locatif, en élargissant l’assiette des réductions fiscales éligibles :

Les conditions liées aux investisseurs et aux abattements fiscaux sont inchangées :

• Les investisseurs – acquéreurs bénéficient des mêmes réductions fiscales : 12% ou 18% du coût des acquisitions / travaux en fonction de la durée du bail, 6 ou 9 ans ; 21% si le bail de 9 ans est reconduit pour 3 ans.
• L’abattement fiscal court sur la durée de la location
• Il est plafonné à 63 000 €

Les locataires 

• Peuvent désormais être les ascendants ou les descendants des propriétaires
• Leurs ressources sont plafonnées en fonction de la zone géographique
• Le critère de l’habitation principale reste en place

Le logement

• Doit être un logement ancien qui va être rénové
• Doit être situé dans une zone éligible, le zonage est étendu à des territoires qui ne sont pas en tension
• La zone éligible doit relever d’une Opération de Revitalisation du Territoire (ORT) ou d’un Plan action « Cœur de Ville » ; 245 villes sont concernées en France
• Doit être loué nu
• Doit correspondre aux attentes des textes en matière de performance énergétique
• Les loyers sont plafonnés

Les travaux éligibles

• Le financement des travaux doit correspondre au moins à 25% du coût total de l’opération 
• Avant la loi de finance de 2020, seuls les travaux de rénovation (chaudière, isolation…) étaient éligibles au dispositif
• A compter de 2020, tous types de travaux créateurs d’espaces, d’aménagement et de modernisation sont éligibles
• Le plafond des dépenses prises en considération est de 300 000 €

Chaque texte présente des avantages fiscaux et des « contreparties » consenties par l’investisseur. Neuf ou ancien ? Cher et plus facile à louer en zone tendue ou à un prix raisonnable en zone détendue ? Quelle attractivité ? Quelle rentabilité ? 

L’ensemble de ces critères sera correctement évalué et apprécié si l’acquéreur dispose d’informations précises, si plusieurs scénarios sont envisagés, avec données financières à l’appui.

Avant tout choix, l’investisseur se doit de consulter un Conseiller spécialisé !